一股“神秘力量”金御网
正悄悄地改变楼市的格局！
上周五，上海举行了今年第六批次土拍，其中，浦东、虹口地块均触发中止价，徐汇地块更是以超20万元的楼面单价，刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价。
无独有偶，在房企们争相竞逐上海核心地块的前几天，深圳前海桂湾的宅地土拍上，12家房企及联合体同台竞价，最终超8.4万元的楼面成交单价，同样一举刷新深圳近十年来单价纪录。
土拍市场的火热，本质上是资本对优质资源的追逐，也是对未来城市价值格局的投票。
而对购房者来说，怎么才能踩准楼市的节拍？
核心地段的价值锚点，早就藏在这硝烟味十足的土拍里了。
土拍后，前海价值再次被重估
当购房者还沉浸在楼市调整期的纠结中时，开发商已经用真金白银果断出手了！
在上海，徐汇区的衡复地块经过28轮竞价，被上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的价格收入囊中。该地块成交楼面价20万元/平方米，溢价率22.38%。
在深圳，前海桂湾的宅地以21.55亿成交，溢价率高达86.1%。该溢价率不仅创造了2025年最高溢价率纪录，更创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高，楼面价更一举刷新了深圳住宅用地楼面价的历史最高纪录，成为市场关注的焦点。
图源：深圳前海
回顾这两次土拍
房企们的集体性共识
或许正清晰地指向三个方向
01
核心板块的土地出让越来越少。
据了解，本次前海土拍宗地的区域已连续四年无新增宅地供应，当前仅有前海时代尊府一个新房项目在售，新房供应相当稀缺；
02
在核心地段，“拥有”比“成本”更重要。
屡屡刷新楼面价、真金白银砸入核心板块的背后，是企业对区域抗跌性与未来潜力的信心；
03
政策工具箱的调整给了市场更多弹性空间。
房企敢在此时高价抢地，底气很大程度上来自政策的松绑：尤其是金御网，区别于前海多数地块的“双限”政策，本次出让的商品房售价不限，为开发商预留了灵活定价空间；
以上述前海宅地为例，乐有家研究中心表示，根据一线城市房企的平均利润率测算，将来该地块保本价约12万/㎡以上，基本盈利要卖13万-14万/㎡！
值得一提的是，土拍结束的当天，拿地房企便已经入场准备施工，业内预测其新项目入市时间，预计会在明年1季度。
这也意味着，最晚在明年1季度，前海的住宅价值将再次被重估。
价值加速兑现
前海的未来远超想象
前海桂湾
为何成为开发商眼中的“香饽饽”？
在群雄争霸间拿下地块
需要的不仅是勇气
还必须有谋略
回望深圳城市进化史，产业高地的诞生往往伴随着资产红利的机遇，前海便是典型例子。
15年间，前海从一片滩涂发展成为国际标杆，产业支撑至关重要。如今，前海已成为“低空经济+人工智能+金融+科技”一体的战略服务平台，形成了以思谋科技等为代表的企业集群，更有华为等巨头布局。
图源：深圳前海
“前海，不仅是深圳的前海，更是全国的前海。”
值得一提的是，前海不仅在吸引国内资本的正向涌入，也成为外资进入中国的优选之地。
据前海深港现代服务业合作区官网，2024年，前海进出口7066.5亿元、同比增长42.4%，实际使用外资266.5亿元、同比增长7.4%、占深圳市的60.4%，成为外资进入中国内地市场的优选地。
最新数据显示，仅2025年1-2月，前海就新增外商投资企业372家，同比增长81.5%。其中，新增港资企业295家，同比增长85.5%。与此同时，前海实际使用外资金额也同比增长31%，达到54.03亿元，占深圳比重超六成。
前海国际化土壤，成为区域经济跃升的核心引擎。
而桂湾作为前海规划启动最早、开发最成熟的板块之一，堪称前海的C位。
经过十五年发展，这里生活场景丰富，金融精英忙碌穿梭，万象前海商圈弥漫咖啡香，前海石公园举办落日音乐会，山姆旗舰店人来人往。
商业上，前海卓悦INTOWN与万象前海构筑高端商圈，前海山姆旗舰店成为采购地标，为片区的居民带来更便利的生活方式；
生态方面，桂湾公园等串联成滨海休闲带金御网，艺术IP吸引大量游客打卡。交通上，1/5/11号地铁贯通，未来前海综合交通枢纽的启用，更将大幅缩短通勤时间；
国际配套也不断落地，哈罗国际学校、泰康国际医院等大大提升区域生活品质。
多次热销
前海时代尊府即将开盘
桂湾的热度，早已被一次次楼市“成绩单”写得明明白白——自2014年前海时代一期亮相开始，这片土地就没缺过“日光”的传奇。
项目一期、二期产品推出时，购房者的热情总能把售楼处的门槛踏热，每一次都是以“日光”为结束。
到了三期，这份热度更是有增无减。2023年12月，尊府首次推出270套高品质住宅，仅6个小时已售罄，开盘即实现“日光”。2024年3月，尊府Ⅱ推出344套住宅，历经7个小时，承袭热销基因，成为深圳2024年开年去化率至高的项目。
2025年4月，深铁前海时代·尊府推出76套建面约245㎡和285㎡的房源，该项目启动意向登记后，达到1:1.88的入围比例。开盘1小时，去化率超90%，销售金额约19亿元。
一次次热销背后，藏着的正是市场对桂湾价值最直白的投票。
今年7月
深铁前海时代·尊府
再次推出产品为53-3栋
共171套房源
产品为建面约89-190㎡的3-4房，备案均价11.5万/㎡，总价区间873万元-2509万元。
值得一提的是，其中89㎡的3房产品是项目最后一批小户型产品，只需800多万总价，几乎算得上是扎根桂湾的“至低船票”。
这份让置业者们紧盯的热度
背后藏着四重硬核逻辑
1
作为桂湾珍罕的百万级TOD综合体，前海时代把国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店、学校等业态“打包”呈现，既是前海封面级的地标，更是不少人眼中的置业优选；
2
地段与交通的优势相当能打。项目落在前海桂湾片区，挨着滨海大道和桂湾河，正南侧就是桂湾公园，东南能望到南山，西南可眺海景。
地铁1号线、规划中的21号线鲤鱼门站在旁，5号线桂湾站、9号线梦海站、11号线前海湾站也不远；
通过滨海隧道、梦海大道，还能快速连接前湾、妈湾和宝安中心，日常出行相当便利；
3
生活配套足够“抗打”。
教育方面，2所幼儿园、九年一贯制的前海港湾学校环伺；商业上，约5.1万平方米的成熟配套在手，万象前海、卓悦INTOWN、山姆旗舰店等齐聚；
闲暇时，前海演艺公园、前海石公园等都是好去处。更别提，项目还近临深铁前海国际枢纽中心（在建中），生活便利性直接拉满。
4
作为深铁“府系”作品，前海时代的打造标准肉眼可见：
✔ 前海时代尊府Ⅱ由建筑设计库博、景观设计DDON笛东、室内设计曾宪明等全球知名团队组成的顶尖设计天团联手打造，从建筑到园林再到空间细节都朝着“世界湾居新地标”发力；
✔ 其楼体以香槟金搭配灰调，与周边建筑呼应出硬朗的城市天际线，极致窗墙比让采光和观景视野尽可能拉满；
✔ 园林以“光耀不息・臻辉五境”为理念，用现代艺术风格串联起归家、休闲等多重空间，尽显东方生活雅居范儿；
✔ 定制化双大堂搭配典雅车马厅，让归家每一步都透着精奢艺术感；而低区3梯5户、高区3梯4户的梯户比配置，比普通高层更从容，日常出入不拥挤。
眼下项目已进入“i深圳”意向登记阶段，开盘在即。
据了解，项目审核资料修改及通道关闭时间为7月31日，8月2日开启摇号选房！
*本文为推广金御网信息
文：孙阳
图：深铁置业（另行标注除外）
执行：张盼梅
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